Koupit byt, najít nájemníka a každý měsíc inkasovat nájem. Na první pohled může pronajímání nemovitosti působit jako jeden z nejjednodušších způsobů, jak si vytvořit pravidelný příjem. Realita ale začíná ve chvíli, kdy se objeví první telefonát kvůli nefungujícímu kotli, pozdní platba nebo otázka, kdo vlastně zaplatí konkrétní opravu.
Pronájem může být velmi zajímavou formou využití nemovitosti. Zároveň ale není úplně bez práce a už vůbec ne bez rizika.
První úkol? Najít správného nájemníka
Majitelé se přirozeně soustředí na výši nájemného. Stejně důležité je ale to, komu byt svěří.
Dobrý nájemník není pouze ten, kdo nabídne požadovanou částku. Důležitá je schopnost pravidelně platit, předchozí zkušenosti s pronájmem, způsob komunikace i to, zda odpovídá jeho plánované využití bytu tomu, co majitel očekává.
Několik týdnů bez nájemníka může znamenat ztrátu části výnosu. Špatně vybraný nájemník však může stát majitele podstatně více.
Nájemné není čistý zisk
Byt se pronajímá například za 20 000 Kč měsíčně, a tak se jednoduše nabízí vynásobit tuto částku dvanácti a počítat s příjmem 240 000 Kč ročně.
Jenže nemovitost potřebuje údržbu. Časem odejde spotřebič, je potřeba vymalovat, něco opravit nebo byt po odchodu nájemníka připravit pro dalšího. Občas také zůstane nějakou dobu prázdný.
Právě proto je při posuzování investiční nemovitosti důležité rozlišovat mezi nájemným, hrubým výnosem a tím, co majiteli skutečně zůstane.
Klíče předány. Tím práce nekončí
Dobře připravená nájemní smlouva, kauce, předávací protokol, stavy měřidel a fotografie skutečného stavu bytu mohou působit jako formalita. Ve chvíli, kdy vznikne spor, ale mohou být zásadní.
Stejně tak je dobré mít od začátku jasně nastaveno, jak bude probíhat komunikace a kdo řeší jednotlivé situace spojené s užíváním bytu.
Čím méně věcí zůstane při předání ve stylu „nějak se domluvíme“, tím lépe pro obě strany.
A potom zazvoní telefon…
„Neteče teplá voda.“
„Pračka přestala fungovat.“
„Můžeme si do bytu pořídit psa?“
„Potřebujeme se příští měsíc odstěhovat.“
Právě tady se ukazuje rozdíl mezi vlastnictvím investičního bytu a skutečně pasivní investicí. Nemovitost sama může dlouhodobě pracovat pro svého majitele, její správa ale určitý čas vyžaduje.
U jednoho bezproblémového bytu může jít o minimum práce. S několika nemovitostmi už se z jednotlivých drobností snadno stává pravidelná agenda.
Dobrý nájemník má svoji hodnotu
Pokud nájemník platí včas, o byt se stará a chce v něm zůstat několik let, nemusí být vždy nejlepší strategií maximalizovat nájemné za každou cenu.
Každá výměna nájemníka totiž znamená riziko prázdného období, nové hledání, prohlídky, předání a často také další náklady na přípravu bytu.
Spolehlivý dlouhodobý nájemník tak může být pro majitele ve výsledku hodnotnější než o něco vyšší nájemné.
Pronájem může fungovat skvěle. Jen není úplně bez práce
Vlastnictví nájemní nemovitosti může přinášet pravidelný příjem a zároveň možnost dlouhodobého růstu hodnoty samotné nemovitosti. Je ale dobré vstupovat do něj s realistickou představou.
Pronajímat byt totiž neznamená pouze jednou měsíčně kontrolovat příchozí platbu.
Čím lépe je nastavený výběr nájemníka, smlouva, předání i následná správa, tím větší šanci má majitel, že se jeho investice skutečně přiblíží tomu, co od ní na začátku očekával.
