Na sociálních sítích nebo v televizních pořadech to často vypadá jednoduše. Někdo koupí starší byt, během několika týdnů ho zrekonstruuje a následně prodá se ziskem v řádu stovek tisíc korun.
Ve skutečnosti ale není flipování nemovitostí tak snadné, jak se může na první pohled zdát.
Úspěch nezávisí jen na šikovné rekonstrukci. Rozhoduje správný výběr nemovitosti, přesně spočítané náklady, znalost trhu i schopnost odhadnout, co budou budoucí kupující skutečně hledat.
Největší zisk vzniká při nákupu
Mnoho lidí se soustředí hlavně na rekonstrukci.
Ve skutečnosti ale bývá nejdůležitější okamžik samotný nákup. Pokud investor pořídí nemovitost za příliš vysokou cenu, ani sebelepší rekonstrukce nemusí zajistit očekávaný výnos.
Například: Dva investoři koupí podobný byt. Jeden vyjedná výhodnější cenu a druhý zaplatí tržní hodnotu. Přestože oba provedou podobnou rekonstrukci, jejich konečný zisk se může výrazně lišit.
Nestačí vymalovat a položit novou podlahu
Doba, kdy stačilo byt kosmeticky upravit a okamžitě prodat se ziskem, je pryč.
Kupující jsou dnes mnohem informovanější. Zajímají se nejen o vzhled, ale také o kvalitu provedení, stav rozvodů, technické detaily nebo energetickou náročnost.
Čerstvě vymalované stěny a nový dekor podlahy mohou udělat dobrý první dojem, ale samy o sobě hodnotu nemovitosti výrazně nezvýší.
Skryté náklady umí překvapit
Při plánování flipu je potřeba počítat nejen s cenou rekonstrukce.
Významnou roli mohou hrát také:
- poplatky spojené s koupí,
- náklady na financování,
- projektová dokumentace nebo řemeslné práce,
- čas, po který je kapitál vázán,
- případné daňové povinnosti.
Na papíře může obchod vypadat velmi výhodně, ale po započtení všech nákladů může být výsledný zisk podstatně nižší.
Kupující jsou náročnější než dřív
Dnešní zájemci o bydlení si často všímají detailů, které by dříve přehlédli.
Kontrolují kvalitu obkladů, rovinnost podlah, provedení elektroinstalace nebo stav koupelny. Často se ptají na použité materiály i rozsah rekonstrukce.
Například: Byt na fotografiích působí perfektně. Na osobní prohlídce si ale zájemci všimnou nekvalitních detailů nebo uspěchaného provedení a začnou o koupi pochybovat.
Kdy může flip dávat smysl
Úspěšné projekty mají většinou několik společných znaků:
- dobře koupená nemovitost,
- realistický rozpočet,
- kvalitně provedená rekonstrukce,
- znalost cílové skupiny kupujících,
- správně nastavená prodejní cena.
Právě kombinace těchto faktorů rozhoduje o tom, zda bude projekt úspěšný.
Pozor na nejčastější omyl
Ne každý zrekonstruovaný byt automaticky vydělá.
Někdy je lepší provést jen smysluplné úpravy a zaměřit se na kvalitní prezentaci než investovat vysoké částky do změn, které kupující neocení.
Co si z článku odnést
- Flipování nemovitostí může být zajímavou investicí, ale není bez rizika.
- Rozhodující je správný nákup a pečlivě spočítané náklady.
- Dnešní kupující dokážou rozpoznat kvalitní i nekvalitní rekonstrukci.
- Kosmetické úpravy samy o sobě úspěch nezaručí.
- Na první pohled to může působit jednoduše, ale úspěšný flip vyžaduje zkušenosti, dobré plánování a realistická očekávání.
