Česko stárne. A nejde jen o téma důchodů, zdravotnictví nebo nedostatku pracovní síly. Demografický vývoj může v příštích letech výrazně promluvit také do realitního trhu.
Velká část bytů a rodinných domů je totiž dnes ve vlastnictví starší generace. Postupně tak bude docházet k rozsáhlému přesunu nemovitostí mezi generacemi.
Co to může znamenat pro nabídku nemovitostí, jejich ceny a samotné dědice?
Velká část nemovitostí je v rukou jedné generace
Podle dostupných dat vlastní generace baby boomers přibližně 19,3 % bytů v České republice, tedy zhruba 367 000 jednotek. U rodinných domů je její podíl ještě vyšší – přibližně 24,4 %, což představuje kolem půl milionu domů.
To jsou na první pohled jen statistiky. Ve skutečnosti ale ukazují na obrovský objem nemovitého majetku, který bude v následujících letech postupně měnit vlastníky.
Část nemovitostí přejde na děti nebo vnoučata dědictvím či darováním. Jiné se jejich současní majitelé rozhodnou prodat ještě za svého života, například kvůli stěhování do menšího bydlení.
Neznamená to, že se statisíce domů objeví na trhu najednou
Tady je důležité mírnit očekávání.
Demografická změna neznamená, že se během několika let objeví na realitních portálech statisíce nových nabídek. Půjde o dlouhodobý proces rozložený do mnoha let.
Navíc každá rodina bude situaci řešit jinak.
Někdo zděděný dům využije pro vlastní bydlení. Jiný byt začne pronajímat. Někteří dědicové se rozhodnou nemovitost prodat a získané peníze si rozdělí.
Právě poslední varianta ale může být stále častější.
Dědictví nemovitosti nemusí znamenat, že v ní chcete bydlet
Představme si poměrně běžnou situaci.
Rodiče vlastní rodinný dům na jižní Moravě. Jejich dvě děti ale už mají vlastní bydlení, práci a rodiny například v Brně nebo Praze.
Jednoho dne dům zdědí.
Najednou společně vlastní nemovitost, kterou ani jeden nepotřebuje. Současně je potřeba platit energie, pojištění, daň z nemovitých věcí a průběžnou údržbu.
Pokud je navíc dům starší a vyžaduje rekonstrukci, může být jeho dlouhodobé držení poměrně nákladné.
Prodej je potom logickým řešením.
Na trh se mohou dostávat hlavně starší rodinné domy
Demografická změna může být zajímavá především u rodinných domů.
České obce jsou plné nemovitostí postavených v 60., 70. a 80. letech minulého století. Často jde o velké rodinné domy, které byly navrženy pro vícečlenné rodiny.
Dnes v nich někdy žije jeden nebo dva lidé.
V následujících letech tak může postupně přibývat nabídka právě těchto nemovitostí.
A tady vzniká další otázka.
Bude o ně dostatečný zájem?
Mladší generace hledá trochu jiné bydlení
Velký rodinný dům se zahradou byl dlouhá desetiletí symbolem ideálního bydlení.
Preference se ale mění.
Kupující dnes mnohem více řeší energetickou náročnost, náklady na provoz, rozsah potřebné rekonstrukce nebo čas, který budou muset věnovat údržbě domu a zahrady.
Starší dům za několik milionů korun proto nemusí být levnou cestou k vlastnímu bydlení.
Pokud kupující musí následně investovat další miliony do střechy, oken, vytápění, zateplení, elektroinstalace nebo interiéru, může se celková investice přiblížit ceně novější nemovitosti.
Rozhodovat bude hlavně lokalita
Ani zde nebude možné mluvit o českém trhu jako o jednom celku.
Starší rodinný dům v dobré lokalitě poblíž Brna může mít stále velmi silnou poptávku. Stejný dům v obci s horší dostupností, ubývajícím počtem obyvatel a omezenými službami může mít situaci úplně jinou.
Populační stárnutí tak může ještě více rozevřít rozdíly mezi jednotlivými lokalitami.
Tam, kde lidé chtějí žít, může nová nabídka pomoci uspokojit dlouhodobou poptávku. V méně atraktivních regionech ale může větší počet starších nemovitostí vytvořit tlak na jejich prodejnost i cenu.
Jedna nemovitost, několik dědiců
Zajímavá změna nás čeká také na straně vlastníků.
Dům, který desítky let patřil jednomu manželskému páru, může po dědictví najednou vlastnit několik lidí.
A každý může mít s nemovitostí jiný plán.
Jeden ji chce ponechat v rodině. Druhý by ji rád pronajímal. Třetí potřebuje peníze a preferuje prodej.
Právě majetkové vypořádání mezi dědici tak může být stále častější součástí realitního trhu.
V takové situaci je důležité znát nejen právní stav nemovitosti, ale také její reálnou tržní hodnotu. Odhad ceny může pomoci jak při rozhodování o případném prodeji, tak právě při majetkovém vypořádání mezi jednotlivými vlastníky.
Může větší nabídka konečně snížit ceny nemovitostí?
Na první pohled se nabízí jednoduchá úvaha.
Pokud se na trhu postupně objeví více zděděných nemovitostí, zvýší se nabídka a ceny začnou klesat.
Realita bude pravděpodobně složitější.
Proces bude probíhat postupně a velká část nemovitostí se na otevřený trh vůbec nemusí dostat. Současně je v řadě žádaných lokalit dlouhodobý nedostatek bydlení a nová výstavba nedokáže poptávku rychle uspokojovat.
Spíše než celorepublikový pokles cen proto může být zajímavé sledovat, jak stárnutí populace promění jednotlivé segmenty a konkrétní regiony.
Největší generační přesun nemovitostí teprve přichází
Český realitní trh se v posledních letech řeší především v souvislosti s cenami nemovitostí, hypotékami a dostupností bydlení.
V pozadí ale probíhá ještě jedna mnohem pomalejší změna.
Stárne generace, která vlastní významnou část českého bytového fondu.
V příštích letech tak budeme stále častěji řešit dědictví, převody nemovitostí v rámci rodiny, majetkové vypořádání i prodej domů, které byly desítky let ve vlastnictví jedné rodiny.
A právě tento postupný generační přesun může být jedním z faktorů, které budou český realitní trh formovat v následujících desetiletích.
