Při oceňování nemovitosti se většinou řeší její velikost, technický stav, pozemek nebo lokalita. Existuje ale ještě jeden faktor, který se do tabulek zapisuje jen těžko.
Sousedství.
Můžete mít krásně zrekonstruovaný dům, upravenou zahradu a moderní interiér. Pokud ale hned vedle stojí dlouhodobě zanedbaná nemovitost, ze sousedního pozemku se pravidelně ozývá hluk nebo má okolí celkově špatnou pověst, kupující to při rozhodování vnímají.
A někdy mnohem více, než si prodávající připouštějí.
Kupující nekupuje jen váš dům
Při první návštěvě si zájemce neprohlíží pouze samotnou nemovitost.
Všímá si už cesty k ní. Jak vypadají okolní domy? Je ulice upravená? Dá se bez problémů zaparkovat? Co je za plotem? Jaký je v okolí hluk?
To všechno postupně vytváří celkový dojem z místa, kde by měl možná strávit dalších deset nebo dvacet let.
A právě tady začíná být sousedství důležitou součástí hodnoty nemovitosti.
Zanedbaný dům vedle může být problém
Představte si dva prakticky stejné rodinné domy ve stejné obci.
Jeden stojí v upravené ulici mezi udržovanými zahradami. Vedle druhého je zarostlý pozemek plný starých věcí a dlouhodobě chátrající dům.
Přestože samotné prodávané nemovitosti mohou být téměř totožné, zájem kupujících o ně pravděpodobně stejný nebude.
Neznamená to automaticky, že se druhý dům neprodá. Může ale trvat déle, než se najde vhodný kupující, případně se problém projeví při vyjednávání o ceně.
Hluk zjistíte až na místě
Existují věci, které z fotografií ani půdorysu nepoznáte.
Jednou z nich je hluk.
Rušná silnice je většinou zřejmá už z mapy. Mnohem hůře se ale předem zjišťuje pravidelný hluk ze sousedního pozemku, provoz nedalekého podniku nebo jiné každodenní zvuky.
Právě proto může mít stejná nemovitost na různé kupující úplně jiný dojem podle toho, v jakou dobu přijdou na prohlídku.
Dobří sousedé mohou být naopak velkou výhodou
Vliv sousedství ale rozhodně není jen negativní.
Upravená ulice, příjemné vztahy mezi lidmi a prostředí, kde se sousedé znají a cítí bezpečně, mohou být při rozhodování obrovským plusem.
Platí to zejména u rodinného bydlení.
Rodiny s dětmi často neřeší pouze samotný dům. Zajímá je, kdo žije v okolí, jestli si děti mají kde hrát a jak celá lokalita působí.
Některé věci se přitom do ceny za metr čtvereční jednoduše nevejdou. Přesto mohou rozhodnout o tom, kterou nemovitost si kupující nakonec vybere.
Konflikt se sousedem může prodej zkomplikovat
Samostatnou kapitolou jsou dlouhodobé sousedské spory.
Sporná hranice pozemku, společná příjezdová cesta, plot stojící na nesprávném místě nebo neshody ohledně stromů mohou při prodeji začít hrát větší roli, než majitel očekával.
Zvlášť pokud se jedná o problém, který se týká samotného užívání nemovitosti.
Proto je dobré podobné situace řešit ještě před zahájením prodeje a mít jasno v tom, jaký je skutečný stav.
Okolí může cenu také výrazně zvýšit
Stejně jako špatné sousedství může hodnotu nemovitosti snížit, kvalitní okolí ji dokáže podpořit.
Klidná ulice, udržované domy, dostatek zeleně nebo příjemná komunita mohou být důvodem, proč jsou lidé ochotni za bydlení v konkrétním místě zaplatit více.
A někdy stačí jen několik ulic.
Právě proto mohou mít dvě velmi podobné nemovitosti ve stejné obci rozdílnou tržní hodnotu.
Při oceňování nestačí sedět u počítače
A právě sousedství je jedním z důvodů, proč nelze přesnou tržní cenu nemovitosti vždy určit pouze podle údajů z internetu.
Čísla ukážou velikost domu, výměru pozemku nebo ceny podobných prodejů. Neukážou ale atmosféru ulice, stav bezprostředního okolí ani to, co kupující uvidí ve chvíli, kdy před nemovitostí poprvé vystoupí z auta.
Při stanovení ceny proto dává smysl vnímat nemovitost v širším kontextu.
Protože kupující si nekupuje jen dům za plotem.
Kupuje si také místo a prostředí, ve kterém bude každý den žít.
To nejdůležitější
→ Sousedství může ovlivnit zájem kupujících i výslednou cenu nemovitosti.
→ Hluk, nepořádek nebo dlouhodobé sousedské spory mohou prodej komplikovat.
→ Upravené a příjemné okolí naopak hodnotu bydlení podporuje.
→ Dvě podobné nemovitosti mohou mít kvůli bezprostřednímu okolí rozdílnou cenu.
→ Právě proto by kvalitní ocenění mělo zohledňovat nejen samotnou nemovitost, ale také místo, ve kterém se nachází.
